О том, как за какие-то год-два минчане сумеют поменять отношение к шопингу в родном городке, поведал ведущий спец «Твоя столица. Управление проектами» Александр Великий.
- Белорусы лишь в Польше за год оставляют около 1 миллиардов баксов. Что обязано произойти, чтоб они опустошали кошельки снутри страны?
- Не тайна, что большая часть белорусов ездят за покупками в Литву и Польшу, так как там традиционно дешевле. Не считая того, там представлен наиболее широкий ассортимент продуктов. Огромное значение имеет и общее отношение к покупателю. Оно проявляется во всем: в архитектуре, в навигации, в расположении торговых зон, не говоря уже о обслуживании гостей. Будем откровенны, Беларусь пока не может опустить цены на завезенные из других стран продукты до евро уровня по различным экономическим причинам. Но ведь ничего не мешает уже на данный момент повысить уровень дела к покупателям.
Что касается ассортимента, то эта неувязка отважится, ежели в страну придут мировые бренды. В обозримом будущем в Беларусь могут придти известные fashion-бренды, вроде Zara, H&M и C&A. Они уже приглядываются к нашей стране, но не торопятся с принятием решений. Обладатели торговых центров готовы идти на различные уступки в аренде, только бы заполучить статусных арендаторов.
Но, по правде говоря, далековато не каждый объект в Минске сейчас соответствует предъявляемым ими требованиям. И тут мы сталкиваемся с «принципом домино»: усиление покупательской активности служит сигналом для инвесторов возводить большие объекты, которые в свою очередь завлекают в страну известные брендовые сети, продающие продукты по относительно низким ценам.
- Завышены ли арендные ставки на торговые помещения в Минске?
- На мой взор, они соответствуют рыночной конъюнктуре. В торговле арендаторам необходимы не помещения, а трафик. Строительные и технические решения, естественно, важны, но все таки отходят на 2-ой план, а величина арендных ставок впрямую зависит от способности обеспечить поток покупателей. Монополизм тут ежели и возникает, то естественным методом: при успешном размещении объекта в центре городка, на популярной улице, поблизости вокзала либо станции метро, где есть высочайший трафик гостей. А вот ежели поставить точку кое-где рядом, то еще не факт, что люди отойдут от обычного маршрута.
Средняя месячная ставка аренды в торговых центрах Минска на данный момент составляет около 34 евро с НДС за «квадрат». За крайние полгода она фактически не поменялась. Вакантность в добротных торговых центрах («Экспобел», «Столица») не превосходит 3-5%.
- И все таки можно ли ждать, что арендаторы станут платить меньше?
- Это может произойти в ближний год. Рынок сдвигается от арендодателя к арендатору. И соединено это с бурным ростом торговых площадей - на данный момент в Минске нужная площадь торговых центров с галереями от 5 тыс. «квадратов» составляет 313 тыс. кв.м. К концу 2015 года должны открыть еще около 20 торговых центров общей площадью наиболее 300 тыс. кв.м. При текущем уровне спроса это может привести к ужесточению конкуренции.
Для застройщика выгоднее заполнить торговый центр по хоть какой ставке, чем содержать пустой объект. Потому некие обладатели торговых объектов готовы идти на уступки или в величине арендных ставок, или в предоставлении всякого рода льгот. Но как новейший объект приобретет популярность, ставки возрастут.
- Ежели пройтись по неким новеньким торговым центрам, то складывается воспоминание, что там пустует каждое 2-ое помещение…
- Не все так плохо. По ранее открывшимся торговым центрам заморочек и совсем нет - заполняемость у их отменная. Есть трудности с вновь открываемыми объектами. также с объектами распроданными по частям отдельным собственникам. В таковых объектах каждый работает на себя, так что сделать объекту сильную зону притяжения трудно. Соответственно падают потоки и, как итог, арендаторы уходят из объекта, что еще больше понижает его привлекательность
- Каким образом торговые центры будут завлекать к для себя внимание арендаторов и покупателей?
- Сначала выгодным месторасположением. Так, объекты, которые находятся в оживленном месте, априори способны обеспечить высочайший поток гостей. 2-ой фактор - размеры торгового центра. Чем они больше, тем выше шанс привлечь статусного арендатора, который «якорем» потянет за собой всех других. Соответственно, и гостей там будет больше.
Посреди больших торговых центров, которые покажутся в наиблежайшие годы, можно выделить Green City, Dana Mall и Galleria Concept. У их есть шансы привлечь в свои стенки международные бренды. Да и опасности высоки: ежели они не смогут отыскать арендаторов за рубежом, то будут пустовать - заполнить объекты лишь белорусскими операторами проблематично.
Наиболее безпроигрышно смотрятся торговые центры средних размеров с необыкновенной концепцией. Посреди их - 1-ый в Беларуси центр неизменных распродаж Leto. Предполагается, что люди будут приезжать в торговый центр в поисках низких цен и больших скидок.
- Но окажется ли формат аутлета понятен и близок потребителю?
- Сделать классический аутлет в Беларуси пока нереально. Мы говорим о центре неизменных распродаж. По нашим наблюдениям, энтузиазм к схожему формату посреди потребителей большой. Нет колебаний, что торговый центр сумеет обеспечить высочайший трафик гостей - еще выше, чем у торгового центра со обычной концепцией. Правда, все зависит от того, сумеют ли операторы придерживаться начального плана и работать на вербование покупателей, предоставляя настоящие, а не показные скидки. Другими словами, в торговом центре не обязано быть случайных игроков. Ежели реализация проекта будет под стать концепции, торговый центр ждет большой фуррор.
- И что по факту - цены могут снизиться до уровня литовских и польских моллов?
- Предполагается, что цены будут сравнимыми - по последней мере, в торговом центре Leto. Потребители сумеют затовариваться в Минске по ценам, сопоставимым с теми, что действуют в том же «Акрополисе». Почти все, возможно, откажутся от поездок «на закупы», так как станет куда проще и выгоднее это сделать в родном городке. Некий революции не произойдет, но шопинг в Минске точно приобретет огромную популярность у населения.
Вообщем, не достаточно лишь понизить цены - необходимо еще поменять подход к работе с покупателями. Посещение торгового центра обязано приносить минчанам наслаждение. В неприятном случае скидки и низкие цены привлекут лишь определенные группы покупателей с низким доходом.
- А когда в Минске покажутся белорусские аналоги «Акрополиса»?
- Сопоставимые объекты площадью наиболее 100 тыс. кв.м. уже строятся. Вопросец только в их наполнении. Без глобальных брендовых сетей таковым торговым центрам будет трудно стать излюбленными местами шопоголиков.
- А что ежели брендовые сети не захочут приходить в Беларусь?
- Вероятнее всего, обладатели торговых центров будут обязаны параллельно брать франшизы и открывать брендовые магазины - так, как это на данный момент делают компании «Табак-инвест» (ТЦ «Корона») и «РапаТорг» (ТЦ «Скала»).
- Сумеют ли действующие торговые центры составить конкурентнсть новеньким объектам?
- Все будет зависеть от того, как поведет себя потребитель, каким будет трафик. Ежели новейшие торговые центры будут раскрываться в доступных местах, то, непременно, перетянут на себя часть покупателей. Но чтоб торговый центр был популярным нужна грамотная работа управляющей компании. Подобрать пул операторов, чтоб воплотить обдуманную концепцию, спланировать и выполнить рекламные мероприятия - это главные задачки по управлению торговым центром.
В критериях возрастающей конкуренции в выигрыше будут объекты, управляемые единой проф командой. Те же объекты, у каких много собственников, вероятнее всего, будут проигрывать в конкурентноспособной борьбе, потому что их собственники, возможно, не сумеют консолидировать усилия по вербованию гостей и ублажению потребностей арендаторов.